2020/08/12 •••不動産取引ガイド, 天災・事故等, 欠陥・トラブル, 購入 •••
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本日は表題の件について、解説したいと思います。
・・・不動産取引ガイド, 天災・事故等, 欠陥・トラブル, 購入・・・
去年の台風19号(令和元年東日本台風)や昨今の熊本県球磨川の氾濫等水害等、水害による自然災害が甚大な被害をもたらしています。
昔から繰り返し起きている水害は、最近、毎年のように起き、そしてこれからも必ず起きます。
「被害に遭うとは思わなかった」
水害のたびに繰り返し聞かれることばです。自分が被害に遭うと思って、今のうちに避難の方法を確認しておきましょう。

■ハザードマップでリスクを確認しよう

こうした被害に合わないために必要になるのが「早めの避難」です。
大切なのが「自分の住む地域のリスクを知る」こと。ハザードマップの確認です。
各市区町村で発表していますので、必ず確認をしておきましょう。

STEP1(知る・気づく)

・自分が今どのような場所・地形に住んでいるのか?
・水害が起こったらどうなる?
・水害が起こったらどうする?
・避難を呼びかける情報を知る。(情報の調べ方、受け取り方)

各市区町村で発表しているハザードマップの確認をしましょう。

※江戸川区が発表している水害ハザードマップ「江戸川区ってどんなところ?」

各市区町村で発表されている、洪水ハザードマップなので、浸水想定区域を確認しよう

STEP2(考える・決める)

水害のときの避難先を事前に決めておきましょう。
避難手段も考えておきましょう。

STEP3(備える)

避難のときに持って行くものなどを確認し、日頃から備えておきましょう。
避難先や避難途中で必要なものを非常持ち出し品としてまとめておいたり、 避難先や避難方法を決めておきましょう。
日頃から備えておくことで、 いざというときすぐに避難を始めることができます。

STEP4(想う・伝える)

自分だけでなく、家族や大切な人の対応も確認し、お互いに伝えましょう。
地域みんなで助け合うことも大切です。
日頃から、家族で避難先や避難のタイミングを決めておくが大切です。

過去の被害の多くは、氾濫や浸水、土砂災害などが想定された場所で起きています。周辺のリスクをあらかじめ知ったうえで、「早めの避難」を心がけて下さい。

また、今からマイホームを購入検討している方は、購入検討先のエリアのハザードマップなどは必ずご覧ください。

これだけ自然災害が多いと、水害等自然災害が受けやすいエリアは不動産の資産価値にも影響が出てくると思われます。その辺りも踏まえて、お住まい探しをされることをおすすめします。
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2020/08/03  ・・・相続と親族・・・
 相続において相続権を有する者(相続人)は民法に定められている法定相続人だけです。法定相続人には、配偶者相続人と血族相続人がいます。血族相続人は、被相続人の直系卑属、直系尊属、兄弟姉妹となることは既にご存知のことと思います。改正相続法が施行されるまでは、相続の現場で登場する権利者は原則的にこの法定相続人だけでした。

改正相続法が施行され、新しい制度が創設されたことで、(あくまでも見方によってですが)、緩和と混乱が入り混じった新たな相続の現場が発生しうるのではないかと思います。

例えば、「特別寄与者の寄与料請求権」という新たな制度では、共同相続人間(相続権を有する者だけ)で行なわれてきた「寄与分」に関する協議が、「相続権を有さないが被相続人に特別の寄与をしてきた被相続人の『親族』に該当する者」を加えたものとなり、遺産分割と同時進行か否かは別として、相続という大枠の中では、共同相続人とは別の権利を有する者が加わることになる訳です。

今までは、法定相続人は誰か、ということだけをみてきましたが、今後は「特別の寄与」という点を考えた場合には、「特別寄与者」の要件である「被相続人の親族」という点もみていかなければなりません。

親族は、一般的には血縁(姻戚)関係の人達を意味し、多くの場合、親戚という言葉で表現されますが、民法上は、@6親等内の血族、A配偶者、B3親等内の姻族、と規定されています。

血族には、出生によって生じる自然血族と、養子縁組によって生じる法定血族があります。

姻族とは、自己の配偶者血族(例えば、夫からみた妻の父母)、または、自己の血族(例えば、兄弟姉妹)の配偶者、のことをいいます。

親等は、自己からの親族関係の近さを表す単位となります、数字が小さいほど自己との関係が近いということです。

6親等内の血族は、直系卑属では六世の孫までが該当し、直系尊属では六世の祖までが該当(現実的ではありませんが)します。兄弟姉妹は、父母(1親等)を経由してカウントするので2親等となり、兄弟姉妹の玄孫までが該当します。

3親等内の姻族は、自己の配偶者の曾祖父母や甥・姪までが該当します。

お分かりのように、親族といっても範囲が広すぎますので、親族に係る法律的効果も範囲を限定した形で個別に規定されているのが現状です。

「相続権」は、親族という広い範囲の中でも限定された範囲の者に認められています(例えば、兄弟姉妹の代襲相続人は3親等の甥・姪までです)し、「扶養義務」も配偶者・直系血族・兄弟姉妹を基本として、特別な事情があるときは3親等内の親族に義務を負わせる、という規定になっています。

相続問題として浮上しがちな「介護の問題」に、前述した「特別寄与料請求権」の問題がありますが、長男等の配偶者は、被相続人の「3親等内の姻族」となり、親族という要件を満たします。

場合によっては、被相続人の配偶者の兄弟姉妹の子(甥・姪『3親等内の姻族』)が関係してくるかもしれません、この者たちには相続権が発生することはありませんが、生活環境等の様々な条件によっては、被相続人と近い関係で生活をし、介護に関わることもあるかもしれませんので、相続という大枠の中では「特別寄与料請求権者」という立場で関与してくる可能性があります。

今後は、相続の関係者(当事者)の確認においては、法定相続人のみならず、介護を伴う場合には介護をした者の親族としての位置関係まで確認する必要性が出てきました。

相続対策や相続手続きを行なう際、介護を伴う場合には、その点も含めて考える必要性もありますから、専門家に相談することも視野に入れておくべきでしょう。
2020/07/30 ••• 2020年の法改正!!チェックしておいてください。•••
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••• 2020年の法改正!!チェックしておいてください。•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
民法が100年ぶりに大改正され、2020年4月に施行されました。
法改正に伴い不動産購入に直接関係のあるものや、そうでないものもありますが、少し紹介したいと思います。

◆瑕疵担保責任
『瑕疵担保責任』とは、売買契約の履行において、引き渡された目的物が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合に、売り主が買い主に対して負うこととなる責任。債務不履行により生じる責任のひとつで、目的物が特定物である場合の「契約不適合責任」と同義である。

●瑕疵担保責任から契約不適合責任に
改正前は目的物に「瑕疵」がある場合、請負人の担保責任の追及が出来るとされていましたが、改正後は目的物が「契約の内容に適合しない」場合に変更されました。
●担保責任に期間
改正前は、担保責任の権利行使の期間制限は「引き渡した時」から1年でしたが、改正後は契約内容への「不適合を知った時」から1年以内の通知へと変更されました。

◆特殊建築物の建築確認について、床面積の条件が緩和
これをまで特殊建築物のうち、用途部分の床面積が100u超えるもの新築等については、建築確認が必要とされていました。
この床面積の条件が緩和され、一定の用途に供する特殊建築物のうち、用途部分の床面積が200uを超えるものについてのみ、建築確認を受ければよいということになりました。
特殊建築物とは、映画館や演芸場などなので、直接は関係ない法改正ですね。

◆長屋や共同住宅に関する単体規定において、界壁の条件が緩和
これまで、長屋または共同住宅の各戸の界壁は、一定の遮音性能を有し、小屋裏又は天井裏に達するものに限ることとされていました。この条件が緩和され、界壁が一定の遮音性能を有し、しかも、天井が一定の遮音性能を有する場合には、界壁は小屋裏または天井裏に達するものではなくとも、認められることになりました。
これは隣接する住戸からの日常生活の音が低減される為に定められているものです。

冒頭でも申し上げましたが、住宅購入にて直接関係のないものもありますが、法改正によって契約時にチェックしておいた方が良い事もありますので参考までに…
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2020/07/17 •••全国の空き家率の増加が問題となっていますが、国や自治体、様々な企業がその解決方法を模索しています。 •••
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•••全国の空き家率の増加が問題となっていますが、国や自治体、様々な企業がその解決方法を模索しています。 •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
空き家問題の根底にある課題のひとつは、空き家の資産性です。

空き家が発生する最大の要因は相続と言われています。
相続した不動産が、売ることもできず、貸すこともできず、また相続手続きをするにしても費用倒れになってしまう、といった要因が重なると、仕方なく放置されてしまう、ということになります。

もしその不動産に資産価値があれば、つまり簡単に現金化できる価値があれば、放置されるといったことはないでしょう。

現金化できない理由は、需要がないことが一番です。
買い手がいない、借り手もいない、という状況です。

ただ、こうした状況に、なんとかして需要を掘り起こそうとアイデアを絞っている企業もあります。
再建築できないエリアだとしても既存物件をリフォームして建物の資産価値を維持する方法、立地特性を活かして駐輪場としての需要を掘り起こす方法、クリエイターやアーティストなどの宣伝活動の場として提供する、など住宅用地としての利用に縛られずその活用方法を提案してくれる企業もあるようです。

空き家に関する意識調査によると、その運用にかかると予想費用としては「1000万円以上」と回答した方が多かった一方、実際に運用している方のかかった費用としては「200万円未満だった」との回答が最多だったようです。

イメージとして「空き家の運用には費用がかかってしまう」という意識が先行してしまっているようです。

併せて、実際に運用している方の6割以上が「運用方法に満足している」と回答しているそうです。

資産価値の維持できる不動産を持つことが大前提ですが、仮に資産価値に問題のある不動産を所有してしまったとしても、イメージだけで諦めてしまうのはやめましょう。

いわゆる「多様化の時代」と呼ばれる昨今では、思いがけない需要があることもあります。
また、そうした需要を抱える方ともインターネットにより容易につながることができることもあります。

抱えた不動産を単に「負動産」として後世に先送りするだけでなく、できる限りの方法で活用・処分の道を検討されてはいかがでしょうか。

弊社でも、不動産の出口に関する情報収集と提供を進めていくことで、皆様に、より適切なアドバイスを提供できればと思います。
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2020/07/10 ・・・遺言書保管法が施行されます・・・
・・・遺言書保管法が施行されます・・・




 昨年の1月から改正相続法が段階的に施行され、今年4月の配偶者居住権の施行により改正法の施行は全てされましたが、相続法の改正とともに関連する新たな法律として創設された「法務局における遺言書の保管等に関する法律(遺言書保管法)」がいよいよ施行(7月10日)され、法務局で自筆証書遺言を保管する制度が始まります。

改正相続法において自筆証書遺言の方式緩和が行なわれ、本文に添付する財産目録については自筆のものでなくても良く、パソコンによる目録の作成のみならず不動産登記事項証明書や預貯金通帳の写しでも認められるようになりました。

自筆証書遺言を作成する際に大変な作業となり得た財産目録の作成が容易になったことで、自筆証書遺言作成のハードルが下がり、遺言者にとっては簡易で自由度の高いものになりましたが、依然、自筆証書遺言ならではのリスクが残ります。

自筆証書遺言は公正証書遺言と異なり、作成や保管に関して第三者の関与が不要なために、遺言の効力発生後に遺言書の真正をめぐる偽造・変造問題や遺言者の遺言当時の意思能力・精神能力の問題などが原因で共同相続人間の争いとなり易いという特色(リスク)があります。

このようなリスクヘッジを考慮し創設された遺言書保管法は、様々な規定を設けています。

自筆証書遺言の保管を希望する場合には、遺言者自身が自ら遺言書保管所となる法務局に出向いて申請手続を行なわなければならず、付添人の同伴は可能ですが、代理人による申請や郵送による申請はできません。

遺言者本人が自ら出向いて申請手続を行なうことで、遺言保管所となる法務局において申請手続の事務を行なう遺言書保管官によって遺言者の本人確認が行なわれ、意思能力を欠く状態か否か、遺言者以外の者に偽装・変造されたものか否か等のことが推認されることになります。

申請手続の際には、@自筆証書遺言(ホチキス留めをしない、封をしない)、A遺言書作成日・遺言者の出生年月日・遺言者の住所及び本籍・受遺者と遺言執行者の氏名または名称及び住所等を記載した申請書、B申請書記載事項の証明書類としての本籍記載のある住民票の写し等、C本人確認書類、D申請手数料(1通につき3,900円)が必要です。

手続終了後、遺言者の氏名・出生年月日・遺言書保管所の名称及び保管番号が記載された「保管証」を受け取ります。後日、遺言書の閲覧、保管申請の撤回、変更届、相続人等が遺言書情報証明書の交付請求をするときなどに保管番号が必要になってきます。

こうして申請手続を行なって法務局に保管された自筆証書遺言は、相続開始時の家庭裁判所の「検認」手続不要という点が、遺言執行時における手続上の最大のメリットであるともいえます。「検認」を行なった場合には、「検認済証」により自筆証書遺言をもとにした遺言執行(不動産移転登記や各種手続)を行ないますが、自筆証書遺言の保管制度を利用した場合には、法務局発行の「遺言書情報証明書」を利用して遺言執行を行なうことになります。

「検認」手続きが必要無い制度ということで、使い勝手が良いようにみえますが、申請手続や遺言書情報証明書の発行手続などは、一般の方にとっては煩雑なものといえるかもしれません。

自筆証書遺言を作成して遺言保管制度を利用するのか、従来の公正証書遺言等の制度を利用するのか、遺言者自身の状態や生活環境、相続人の状況等の諸々を踏まえて、総合的に吟味したいところです。