2020/03/27 ••• 空き家率ランキング・空き家数ランキングを予測してみて下さい!意外な結果が•••
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••• 空き家率ランキング・空き家数ランキングを予測してみて下さい!意外な結果が•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
・・・空き家率ランキング・空き家数ランキングを予測してみて下さい!意外な結果が・・・





■総務省の住宅・土地統計調査のデータで空き家率をランキングすると・・・

総務省の2018年の住宅・土地統計調査( の確定値に基づいて分析すると、居住者がいない住宅のうち、リゾート地などに多い別荘を除いて算出すると、空き家数と、総戸数に占める空き家数の比率を示す空き家率をランキングすると下記のようになるようです。

https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/tyousake.html(総務省より)


<空き家率ランキング>

1位:北海道夕張市 40.0%

2位:山口県周防大島町 33.4%

3位:北海道歌志内市 33.3%

4位:北海道三笠市 31.6%

5位:和歌山県串本町 30.2%

6位:高知県室戸市 29.7%

7位:高知県土佐清水市 28.4%

8位:三重県熊野市 27.8%

9位:岩手県山田町 27.8%

10位:大分県国東市 27.5%


■総務省の住宅・土地統計調査のデータで空き家数をランキングすると・・・

また、全国の空き家を市区町村別にみると、最も空き家数が多いのは東京都世田谷区の約4万9000戸となったようです。2位は東京都大田区で約4万8000戸、3位は鹿児島県鹿児島市で約4万7000戸となっているようです。ランキングを出すと下記のようです。

<空き家数ランキング>

1位:東京都世田谷区 49,070戸

2位:東京都大田区 48,080戸

3位:鹿児島県鹿児島市 47,100戸

4位:大阪府東大阪市 44,180戸

5位:栃木県宇都宮市 44,050戸

6位:東京都足立区 39,530戸

7位:大阪府吹田市 38,540戸

8位:愛媛県松山市 38,360戸

9位:岐阜県岐阜市 38,320戸

10位:兵庫県尼崎市 37,130戸


■そもそも空き家とは大きく2つに分かれる?!

そもそも空き家は大きく2つに分かれます。1つは賃貸や売却などの予定がある物件。もう1つは賃貸や売却などの予定がないその他の住宅物件です。

後者は将来的に使い道のない物件であり、別名「所有者不明家屋」と呼ばれる不動産です。

そのような物件が増える理由としては人口減で需要が伸びていないのにも関わらず、大量の住宅建設が続いていること、供給過剰だから老朽化が著しい空き家には誰も見向きもしなくなっているのが現状です。その為、このような状態が続き、空き家は増えています。

世田谷区内は東急世田谷線沿線や祖師谷地区など、戸建てや比較的小さい集合住宅が集まる地域においての、高齢者(65歳以上)の割合が高いエリアのようです。また、そのようなエリアは、旧耐震基準の建物に住んでいる方が多く、大きな地震発生時には、建物の倒壊が危惧されています。

一方、空き家率の比率が高い市区町村は夕張市や歌志内市、三笠市と、北海道でかつて炭坑として栄えた自治体が上位に入っています。個人的には、あまり馴染みのないエリアにおいて、空き家率が高いことを利しましたが、そもそも石炭産業の衰退で住民が減って、使われなくなった住戸が残っている事が、今回の空き家率に影響しているようです。

空き家の解消は自治体共通の課題となっていたりします。最近では多くの空き家の取引を仲介するサービス「空き家バンク」などを導入する自治体も増えていますが、未だに新築住宅の供給が維持されている状況に警鐘を鳴らす方も増えています。

その為、これから不動産購入を検討する際に、検討する不動産の近辺において、空き家が存在していないかどうかをチェックしていただきたいと思います。あまりにも多いエリアだと、その周辺の不動産の資産価値などにも影響を及ぼし兼ねませんので、ご注意いただきたいと思います。

ぜひ、今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。


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2020/03/26 ・・・債務負担を遺言によって指定できるか・・・

遺産分割の方法は、審判・調停を除いて、協議分割と指定分割とがあります。

文字どおり遺産分割協議による分割と、遺言による相続分・分割方法の指定です。

遺産の中にはプラスの財産以外に、マイナスの財産である負債も含まれます。


遺産分割協議を行う場合であれば、負債をどのように返済するか共同相続人間で話し合い・負担しあっていくことも可能ですが、遺言により指定をされた場合はどうなるでしょうか。

例えば、長男・長女・二女の三人が相続人であった場合に、長男に全財産を相続させる旨の遺言があった場合はどうなるでしょうか。

原則として、全財産に含まれる負債も全て長男が相続するということになります。

しかし、遺言による全財産の指定は当該共同相続人内部の問題であり、相続債権者の関与なくされたものであるため、相続債権者との関係では効力が及ばないと解するのが相当であるという理由から、遺言による相続分の指定にもかかわらず、相続債権者は法定相続分に従った相続債務の履行請求が可能であると判示されています。

この点、改正相続法で判例の趣旨が以下のように明文化されました。


「被相続人が相続開始の時において有した債務の債権者は、遺言による相続分の指定がされた場合であっても、各共同相続人に対し、法定相続分及び代襲相続人の相続分の規定により算出した相続分に応じてその権利を行使することができる。(第902条の2)」

つまり、前述の例で言うと、長女と二女は法定相続分に応じた債務の承継を免れることは出来なのが原則となります。

しかし、改正相続法には以下のような但書があります。


「ただし、その債権者が共同相続人の一人に対してその指定された相続分に応じた債務の承継を承認したときは、この限りでない(第902条の2但書)」

前述の例で言うと、全財産を相続する長男が債務も全額相続する(長男が全て返済する)ということを債権者が認めたときは、長女と二女は法定相続分に応じた債務の承継を免れることができることになります。

あくまでも、債権者が承認した場合ですから、承認してもらうように働きかけないといけないわけです。

遺言執行時に行うこともそうですが、遺言作成時にもその点は大丈夫か確認する必要があるでしょう。

万が一、債権者が承認してくれなくて法定相続分に応じた債務の承継を免れることができない場合には、前述の例で言うと、長女と二女は指定相続分がないので遺留分放棄はもちろんのこと、相続放棄の手続きをとるという選択肢があります。

相続放棄をしないまま、長女や二女が法定相続分に応じた債務を承継し負担した場合には、共同相続人間で”求償関係”が生じ、長女や二女は長男に対して事後的に求償することができる、というのが判例です。

被相続人となる者に負債がある場合には、予め財産目録で明確にしておくことが重要となりますが、負債がある状態で遺言を作成し相続分・分割方法を指定する場合には、負債の処理に関して明記するだけでなく、債権者との事前の打ち合わせ・確認作業が必要になってきます。

負債の承継に関しては、十分すぎる、というほどの準備をしておいて良いと思います。
2020/03/13 ・・・遺言作成の遺言事項のポイントとは・・・



遺言を作成する際、「遺言者の遺産となる財産をどのように分けるか」ということを考えることから始まると思いますが、これが『相続分の指定』という遺言事項で、遺言事項とは”法的効力”を有し遺言の根幹を成すものです。

遺言事項は法的効力を有するために法律で決められたものに限定されています。


今回は遺言事項の中でも代表的なものについてポイントをお話しさせて頂きます。

一般的にご家族がいる場合、遺言事項で根幹となるのは『相続分・分割方法の指定』です。これが無いと遺言作成の意味がありませんから必ず記載する内容です。

「誰にどのくらいの財産を相続させるか」という内容ですが、ここで気を付けなければならないのは、特別な場合を除いて、相続分の指定を分数的割合で指定しないということです。法定相続分を考えると”2分の1”や”4分の1”といった分数的割合が出てきますが、遺言でこのような分数的割合指定をしてしまうと、その割合になるように共同相続人間で話し合わなければならなくなり、争い防止のための遺言作成のはずが、争い事の原因になりかねません。

遺言事項として法定相続分の割合変更の指定(例えば法定相続分4分の1を3分の1にする等)も可能ですが、この場合も同じことが言えますので、実務的には避けたほうがいいでしょう。

ではどうするか、原則として、何を誰に相続させるかを具体的に指定するのです。


相続で揉める原因は「遺産の分け方」ですから、遺言でその「分け方」を具体的に指定しておくことに遺言の「争族」防止の意義があります。

遺言事項の中で「相続分・分割方法の指定」と関係して重要なものとして「補充遺言(予備的遺言)」と「遺言執行者指定」があります。


相続分の指定を受けた相続人が遺言者より先にあるいは同時に亡くなった場合、当該指定遺産をどうするか指定していないときは、その遺言事項は失効扱いとなり遺産分割協議の対象となるのが原則です。このようなことを防ぐためには当該相続人が相続開始前(あるいは同時)に亡くなったときにどうするかを明確にしておくことです。当該相続人が相続開始前(あるいは同時)に亡くなった場合には代襲相続人に相続させる旨の「補充遺言(予備的遺言)」を記載しておくのが良いでしょう。

遺言を作成することは、ある意味法的効力のある書類を作成するようなものですから、一般の方でもなんとかなります(自筆証書遺言の作成ができます)が、相続開始時に遺言の内容を実現させるための執行実務はなかなか難しいのではないかと思います。このような場合には”相続の専門家”を「遺言執行者」として指定することも考えておかなければなりません。

 相続人がいない「おひとり様」のケースや一次相続時には相続人がいてもその後は途絶えてしまうようなケース(例えば「おふたり様」)では、「遺贈」という遺言事項を利用して自分の財産の行方を決めておくことができます。「遺贈」とは「遺言による贈与」という意味で、遺言によって第三者に自分の財産を贈与するということになります。

「遺贈」の場合には贈与を受ける者(受遺者)は法定相続人ではないので、手続きを円滑に進める上でも前述した「遺言執行者の指定」をしておく必要があります。

簡単ですが、遺言作成時の「遺言事項」の代表的なポイントについてお話しさせて頂きました。

実際に遺言を作成する際に思い出して頂ければ幸いです。
2020/03/11 ・・・遺言執行者指定の必要性・・・
遺言作成時に遺言執行者を指定している遺言はどれくらいあるのでしょうか。

公正証書遺言であれば公証人のアドバイスで遺言執行者を指定することがあると思いますが、自筆証書遺言では遺言執行者の指定まで及ばないのが現実ではないかと思います。

では、遺言執行者の指定は必要なことなのでしょうか。


昨年改正相続法が施行されましたが、改正前後を比べると遺言執行者に係る規定が変更・追加等大きく変わリました。

変更前はなんとなくアバウト的な規定だったとも言えそうなもの(遺言執行者の権限の明確さに欠けるもの)でしたから、そのためかどうかは不明ですが、遺言執行者の必要性の認識が薄く、遺言執行者を指定していない遺言は多かったと思います。また、公正証書遺言作成時に公証人からのアドバイスで遺言執行者の指定を行なっていても、受遺者である相続人が遺言執行者に指定されているということも珍しくありません。受遺者が遺言執行者の指定を受けること自体は何の問題もありませんが、一般的にはほとんどの場合相続手続きについては素人です、遺言執行といっても何をすれば良いのか戸惑い、簡単には実行できないのが普通です。遺言執行者の復任権に関する遺言事項もほとんどのケースでは作成されていなかったでしょう。

つまり、改正相続法施行前までの遺言作成時には遺言執行者の指定は軽視されがちだったのではないかということです。

しかし改正相続法の施行後は、遺言執行者の指定の必要性が増したといえます。


例えば、改正相続法施行前の「相続させる旨の遺言」では、法定相続分を超える相続分の指定を受けていても対抗要件を備える必要性はありませんでした(第三者に対抗できました)が、改正相続法施行後は、「相続させる旨の遺言」であっても法定相続分を超える相続分の指定は、「その超えた相続分」に関して対抗要件を備えなければ第三者に対抗できないという大きな変更(従前の判例の変更)がありましたが、「特定財産承継遺言」において、判例変更による(受遺者にとって)負の部分を、遺言執行者の対抗要件具備行為を可能とする新たな規定によって補完する形になりました。

また「遺贈」における遺言執行者の権限も、「遺言執行者がある場合には、遺贈の履行は遺言執行者のみが行うことができる」とし、その権限は遺贈の履行に必要な行為全般に及ぶと、以前に比べて明確になリました。

改正相続法施行により新設された規定が多くありますが、”このような規定ができて良かったですね”といわれることが多い「遺産の分割前における預貯金債権の行使」の規定は、相続人が単独で権利を行使することができるという点では、本当に困っている人にとっては救いとなりますが、一歩間違えば悪用されて「複雑な争い」となりかねません。

その悪用にストップをかけるための手段の一つが「遺言執行者の指定」であるといえます。


改正相続法施行後は、遺言執行者の指定は遺言内容の実現を図るという実質的な役割以外にも、遺言執行業務を行うことによる”争い・トラブル防止”という効果も併せ持つことになりますので、今まで以上に遺言執行者の指定の必要性が増したといえます。

とはいえ、受遺者である相続人を遺言執行者に指定した場合には、相続人としてやるべきことが多くあることや、遺言執行に係る専門知識が乏しい(当たり前の事です)ことなどにより、相続開始後の速やかな遺言執行が難しくなるばかりでなく、”争い・トラブル防止”の効果も薄くなってしまう可能性があります。

そうならないためにも、そして、遺言の効力を最大限に活用するためにも、相続の専門家を遺言執行者に指定することを選択肢に入れておくことが必要であると思います。

円満相続のために作成する遺言ですから、遺言執行まで見据えた準備をしたいものです。
2020/03/03 ••• 空き家活用、中古住宅流通へ 耐震補強などを要件にして、金利優遇幅が広がる?!•••
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••• 空き家活用、中古住宅流通へ 耐震補強などを要件にして、金利優遇幅が広がる?!•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
空き家活用、中古住宅流通へ 耐震補強などを要件にして、金利優遇幅が広がる?!



1月19日(日)の日本経済新聞の朝刊に、『中古住宅流通へ 金利優遇広げる』という記事が出ていました。

https://www.nikkei.com/article/DGKKZO54574910Y0A110C2MM8000/


その記事の内容は、国土交通省と住宅金融支援機構は中古住宅の流通に向け、2021年からリフォーム向け融資の優遇対象を広げるという内容でした(空き家活用にも使えそうです)。

2020年の住宅購入には使えないようですが、来年以降に住宅購入をご検討の方は、このような制度も把握しておくと、少しお得に住宅購入が出来るかもしれません。

耐震性やバリアフリー、断熱性の向上などで一定の要件を満たせば、低い金利で融資が受けられるようになりそうです。空き家の増加が都市の問題となっているのを受け、中古住宅が取引されやすいように政策面で支援する事が今回の発表につながっています。

ちなみに、2020年の人口は1億2400万人、2030年は1億1662万人と予想されており、今後、益々人口が減少していく事が、空き家の増加につながっていきます。


また、今回の優遇対象は長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」の利用条件を緩和するとの事でした。住宅の購入とリフォーム費用を融資する商品について、適用要件の水準を住宅ローン減税と同等にするような案が挙がっています。リフォーム費用が200万円以上となることが条件のようですが、借入金利が5年間にわたって年0.5%下がる予定です。現在、かなりの低金利なので、このような優遇を行う事で、かなりお得な住宅ローン支払いになりそうです。

今も同じ優遇金利の仕組みがありますが、リフォームによって耐震性などを新築住宅並みに上げる事が必須とされています。フラット35は年10万件を超える利用申請があるものの、適用条件が厳しいリフォーム関連の融資は年数百件にとどまっている為、その打開策とも考えられています。

こうした取り組みを進める背景にあるのが空き家の増加です。総務省の調査では2018年時点で全国に846万戸の空き家があり、2000年代前半と比べて200万戸近く増えています。


フラット35は居住目的で住宅を購入する人に対して、住宅金融支援機構と提携した民間金融機関が資金を貸し出す仕組みとなっています。35年間の長期にわたって低い固定金利で借りられる点が特徴であり、2018年度末時点で約16兆円の残高があり、大手金融機関に匹敵するようです。

来年以降はこのような制度を活用しての不動産購入や空き家対策にメスを入れられるかどうか、今後の住宅購入の動きに注目していきたいと思います。

今後の住宅購入や空き家活用に参考にお役立て下さい。
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