2020/10/19 ••• 所有者不明土地の先進的な取り組み•••
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••• 所有者不明土地の先進的な取り組み•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
顕在化する所有者不明土地問題

不動産関係で大きな問題となっているのが、空地・空き家問題です。

この問題の要因の一つに、「所有者不明土地」があります。

名義の書換えが長いこと放置され、現在の所有者が誰かわからなくなってしまっている土地です。

この問題の解決のため国が実験的に行っている施策として、「所有者不明土地対策の推進に向けた先進事例構築モデル調査」というものがあります。

これは、所有者不明土地対策に関して、地方公共団体やNPO、民間事業者等が単独もしくは連携して行なう地域福利増進事業などの実施に係る先進的な取り組みに対し、その実施に要する費用の一部を国の直轄調査を通じて支援する、というものです。

ポケットパークの整備

今回この先進的な取り組みに、福岡県筑紫野市の団体が提案したモデルケースが採択されました。

その内容は、「所有者不明土地をポケットパーク(街中の小さな公園)として整備する」というものだったようです。

空地・空き家のまま放置することは、防犯上の理由や街の美観の問題でも良くありません。

また、建物の場合は老朽化による倒壊や隣地への越境というケースも想定されます。

ポケットパークを整備することで、解決できる問題もあるかと思います。

ただ、この方法が「所有者不明土地問題」の革新的な解決方法となるのかは疑問が残ります。

ポケットパークについては、ごみの不法投棄や、ホームレスが集まる、犬猫の糞尿問題など、デメリットもいくつか報告されています。

また、多くの所有者不明土地は、市街地よりも、山林や原野などの方が大きな割合を占めています。

こちらに関しては、ポケットパークにするという方法は選択できません。

林業や農業関係事業もリンクした、大きな事業モデルの構築が必要になると思います。

空地・空き家という負動産を手にしない

残念ながら現時点では、空地・空き家問題については、明確な解決方法が提示されていません。

そして今後は、超高齢化社会、少子化、人口減少、コンパクトシティの形成など、さらに空地・空き家が増えていく要因が揃ってしまっています。

こうした現状でお住まいを購入するということは、「立地の選定」が非常に重要になります。

人口減少・コンパクトシティ社会においても、ニーズがあり、都市インフラがきちんと維持されていく街を選ぶ必要があります。

コロナ禍によるリモートワークの普及で、一部郊外エリアでの居住ニーズも高まっていますが、将来的にも街としての機能が残るエリアか、という視点は大切です。

最近では、再生エネルギーの地産地消というテーマも議論されており、もしかしたら郊外だから単純に都市インフラが消滅するということはないかもしれません。

それでも、人がいなくなってしまった街では、地産地消も行えません。

ぜひ、長期的なスパンでみた不動産の資産価値という面でもお住まい探しもご検討いただきたいと思います。
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2020/10/13 •••検査済証!? •••
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•••検査済証!? •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
建築基準法で定められた「建築確認、中間検査、完了検査」の3つがすべて完了し、その建物が法律の基準に適合していることが認められたときに交付される書類です。

こういった建築過程の検査は、建築物の安全性等の確保を目的とする制度で、住宅など一定の建物を建築しようとする場合は、この検査が義務付けられます。

建築確認は、建物の設計段階で行われる審査で、建築確認の「確認済証」が交付されないと、工事の着工はできません。

中間検査は、工事の途中の検査。指定された工程が終了した段階で検査を受け「中間検査合格証」が発行されます。

完了検査は、住宅などの建築工事が終了した時点で行われ、建築物が敷地・構造・建築設備に関する法令に適合している場合に交付されます。
完了検査に合格し、検査済証の交付を受けるまでは、その建築物を使用することはできません。

ここで不適合個所があれば直すことになり、不適合個所が無ければ検査合格となります。
最終的に完了検査に合格すれば検査済証が交付されることになります。

検査済証は、将来、家の売却やリフォーム等の際に必要になることもあるので、大切に保管しておくことが大切です。

検査済証の無い物件とは

・正式な手順を踏んで建築確認申請、中間検査、完了検査を合格し、検査済証は発行されたがその書類は紛失してしまったというケース
(建築確認審査を担当する部署には原本が保管されています。そして申請すれば閲覧及びコピーをさせてもらえます)

・施工の問題で設計図書通りの建物になっていなかった場合があります。
・施工途中で施主が大きな変更を指示してそれが原因で違法建築物になってしまった等も考えられます。
・完了検査を受けていないだけでは無く、そもそも建築確認申請自体も提出していない物件もあります。

書類の存在そのものが無い場合は違法建築物として取扱われます。

新築の場合でも検査済証は非常に重要になります。新築物件の融資残金は検査済証を確認してからとなる金融機関が多いのです。
検査済証が確認できなければ残金の融資が実行されない場合があります。

そして、分割で融資されていれば前納分の返済を求められても対抗できないでしょう。こういった事態にならないためにも違法建築物は建築してはならないし、中古物件においても買うべきではないと考えます。

融資以外でも、建物の用途変更や増改築時にも建築確認申請を出す必要があるため、用途変更や増改築に伴う建築確認申請は新築時の確認申請書類や検査済証が必要になります。

いかがでしょうか、あまり耳にしない検査済証ですがとても重要な書類なのですでにお持ちのかたはしっかりと保管を、
これから購入を検討している方は検査済証があるかの確認をされた方がよいと思います。
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2020/10/08 ••• コロナ禍の不動産売却査定(AI評価)!『全国マンションデータベース』で見えてくるご自宅の価値とは?!•••
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••• コロナ禍の不動産売却査定(AI評価)!『全国マンションデータベース』で見えてくるご自宅の価値とは?!•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。

■ コロナ禍でもマンションの資産価値を知りたい!ぜひ、『全国マンションデータベース』をご活用下さい!

コロナ禍の日本において、大変な被害にあわれている方もいらっしゃるかと思います。
終わりが見えない新型コロナウイルスの影響により、世の中のありとあらゆるシステムが崩壊の危機に直面しています。
そこでマンションをお持ちの方は必見!自宅マンションの偏差値や相場価格(過去最大6年)や地域のランキングを調べてみませんか?!
個人情報登録は必要ではありますが、登録するだけの価値はあります。定期的にチェックしていただくツールとしてもご利用いただければ幸いです。

その名は『全国マンションデータベース』です。本データベースは日本全国のマンション情報をまとめた総合情報サイトです。

https://self-in.com/rchukai2/mdb  (全国マンションデータベースのトップページ)

ちなみに全国マンションデータベースでは『マンションの外観写真/概要/偏差値/口コミ情報/推定売却価格/過去の販売相場/過去の賃料履歴/過去の賃料相場』等が判断できます。

この機会に気になるマンションの偏差値はいくつぐらいか、地域で何位ぐらいのマンションなのかを調べてみませんか?!

全国マンションデータベースは95%以上の分譲マンションのデータをカバーしておりますますので、マンション購入をご検討の方には見ごたえのある内容だと思います。
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2020/10/01 •••住宅購入後に賃貸不動産の購入を考えている方はご注意下さい! •••
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•••住宅購入後に賃貸不動産の購入を考えている方はご注意下さい! •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
■ 住宅購入後に賃貸不動産の購入、「少し待って・・・」

新型コロナウイルスの影響により、テナントビルやマンションなど賃貸不動産を活用した相続税対策等に逆風が吹いているようです。賃貸不動産は相続税を算出する際の財産評価額を減らせるため多額の借り入れをして物件を取得する富裕層は多いと言います。弊社でもご自宅を購入後、賃貸不動産を購入される方もいますので、本日の記事が今後の参考にお役立ていただければ幸いです。

最近では新型コロナの感染拡大でテナントビルを中心に賃料収入が大幅に減少しているようです。誰もが生き残りを掛け、賃料の減額交渉などを行い、事業を継続させる事を優先する為、毎月の賃料を不動産オーナー自身のローン返済にあてられている方は、そのローン返済が出来ないといったケースも増えているようです。現状は預貯金のある方は、何とか貯蓄を切り崩し、支払いにあてられているようですが、このコロナが長期化する事により、より一層ローン返済にも影響が出てきそうです。

■ なぜ、賃貸不動産を建設したがるのか?!

ちなみに東京都区部で200平方メートルの土地に賃貸不動産を建設し、仮に合計2億円かかった例でシミュレーションしてみたいと思います。相続が発生すると、土地の評価額は建物に入居者がいて利用が制限されるとの理由から一定比率下げられます。貸付事業用の宅地は面積200平方メートルまでなら通常、「小規模宅地の特例」の対象となるので土地の評価額はさらに半分になります。

建物はまず建築費に一定比率をかけて固定資産税評価額を算出し、借家権の割合(全国で一律30%)を差し引く事ができます。土地と建物の評価額は計7048万円になり、2億円の現預金を相続する場合に比べ約65%程度減らすことができるようになります。その為、住宅購入後に、資産圧縮が出来る賃貸不動産を活用を検討される方がいます。

昨年のスルガ銀行の投資用不動産への不正融資や賃貸不動産大手のレオパレス21などの施工不良問題を受けて、銀行が大幅に融資を絞り込んだ影響により、ゼロから建設する賃貸不動産はピーク時に比べると2割程度減っているようです。また、さらに見逃せないのが供給過剰という現状です。多くの富裕層が賃貸不動産に走り、各地に賃貸物件が乱立しました。立地の良くないところは都市部、地方に限らず空室率の上昇に見舞われ、そこへ想定外のコロナショックが発生し、景気は急速に冷え込んでいます。

■ コロナの影響を考慮した賃貸不動産とは?!

今後のカギを握るのはやはり賃料の動向となります。飲食、衣料品、スポーツジムといった消費者に直結する業種向けのテナントビルは収益環境が厳しいとの声が多く、またテレワークの普及により、オフィススペースの減少により、毎月の固定費の圧縮の動きは今後、加速していきます。

そのような状況ではありますが、「誰もが欲するエリアや駅近物件」などは今後もニーズがあると思いますので、住宅購入後に賃貸不動産の購入を考えている方はぜひ、そのような「立地」に重きを置いた購入をご検討ください。

地価はここ10年間で下落から上昇に転じ、2020年は商業地で前年比3.1%、住宅地で0.8%上昇しました。収益力が低下する土地は相対的に価値が減少するようです。地価が下落すれば、相続税の納税資金が必要になった場合に不動産の売却が難航する懸念もあり、住宅購入後に賃貸不動産の購入を考えていた方は、ご自宅の売却も必要となるケースも考えられます。ぜひ、今後の参考にお役立てください。
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【24時間以内にAI評価月新着物件をお届け】
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2020/09/25 ••• 夫婦間相続•••
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••• 夫婦間相続•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
相続のときに常に相続権を有し、他の相続人より多くの法定相続分を有する配偶者、権利を有するが義務も有するのが法律婚の配偶者です。

相続法の改正による配偶者居住権の創設など、配偶者は保護の対象としてみられていますが、これは法律婚の配偶者だけです。

相続では配偶者というように一方のみを表現する形になってしまいますが、元のところは夫婦です。法律婚というように、法律上の夫婦には様々な規定が適用されます。

 法律婚はまず夫婦同氏制が適用されますので、婚姻中は選択した氏を継続し、仮に離婚した場合でも本人の希望により離婚の日から3ヶ月以内に戸籍法による届出をすることで婚姻中の氏を称し続けることが可能です(社会生活上必要な場合はこのような選択をする人もいます)。

婚姻した夫婦のいずれかが他の者と養子縁組をした場合ですが、甲と乙が甲の氏による婚姻をした後、@甲が丙の養子になったとき、甲は原則(養子は養親の氏を称する:民法810条)どおり丙の氏になり、それに連動して乙も丙の氏となります。A乙が丙の養子になったとき、乙は甲との婚姻中は甲の氏のまま変わりません(婚姻によって氏を改めた者については、婚姻の際に定めた氏を称すべき間は、養親の氏を称さない:民法810条但書)。

 法律婚の夫婦(以下、「夫婦」といいます)には、同居・協力・扶助・貞操の義務があります。夫婦間の扶養義務に関しては、自己の生活を切り下げてまで自己と同程度の生活をさせる義務という、親族間の扶養義務(生活扶助義務)より程度の高い、「生活保持義務」があるとされています。日常生活においては意識しないことだと思いますが、通常の(特別な事情のある場合を除いて)夫婦であれば、生活レベルというのは同程度になるのは当然のことだと思いますが、一方が他方の、あるいは、お互いに影響を与えながら日常生活は送られるのだと思います。

ある意味一つの共同体ですから、一方の相続において他方が保護の対象となったり、他の相続人より有利な相続分となるのも当然のことかもしれません。

 夫婦の財産は夫婦財産制により、婚姻前に夫婦財産契約を定めている場合(契約財産制)を除き、法定財産制が適用されます。

法定財産制においては、夫婦は婚姻から生じる費用を分担しますが、夫婦間の財産は原則として夫婦別産制とされています。夫婦の一方が婚姻前から有する財産及び婚姻中自己の名で得た財産(例えば、相続や贈与で得た財産)は、その者の単独で所有する特有財産となり、夫婦のいずれに属するか明らかでない財産は、その夫婦の共有財産というものです。特有財産には、婚姻中に各自が得た収入や収入で得た財産も含まれるという解釈のようですが、現実は、婚姻中に各自が得た収入や収入で得た財産については他方の配偶者の協力のもと取得したものとして、実質的には夫婦の共有財産となることがほとんどです。

 夫婦は、日常の家事に関する債務を連帯して責任を負うこととされています。日常家事とは、夫婦が日常の家庭生活を営む上で通常必要とされるもので、衣食住に関する日用品の購入、保健・医療・教育・娯楽等に関する契約のほか、日常生活に必要な範囲といえる金銭消費貸借契約も含まれます。これらの日常家事に関して夫婦の誰の名義で契約しようとも、それによって生じた債務は夫婦の連帯責任ということになります。

夫婦別産制を原則(民法762条)としながらも、日常家事の債務に関しては別債務とせずに連帯責任(民法761条)としています。

 簡単ですが、夫婦について民法上の規定を中心にみてきました(離婚については今回は除いています)。

 相続において、配偶者は常に相続人となり法定相続分も他の相続人より多く、配偶者を保護することを前提とした規定もあります。

被相続人となる者の配偶者は、夫婦として、共に財産を築き、互いに連帯責任を負い、長年連れ添って苦楽を共にしてきたわけです。相続発生時には多くの場合、遺された配偶者は高齢となり生活基盤の確保は重要課題となります。

遺産をどう分けるか、配偶者の今後の生活をしっかりと考えていかなければなりません。

相続の形態によっては様々な相続人が登場する可能性があります、なかには「笑う相続人」と呼ばれる人もいるかもしれません。場合によっては、配偶者の生活レベルを維持した遺産分割の可能性が低くなることもあります。

自分が亡くな

ったときの相続関係(人・物・金)を把握して、事前の準備をしておくことも必要かと思います。

自分が亡くなった後に遺される配偶者のこと、夫婦の「生活保持義務の延長線上のものとして考えてみてはいかがでしょうか。
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